Sty 052012
 


Dla Martyny, zdeklarowanej singielki z Warszawy, utrata pracy w dobrze prosperującym tygodniku była jak wyrok. Przyzwyczajona do wysokiej pensji 32-latka dogadzała sobie najlepiej jak umiała. Dzięki rozmaitym kontaktom, które zapewniała redakcja, szybko poznała, czym jest luksus. Wakacyjne podróże do Afryki, Wielkanoc w Madrycie, wyprzedaże w Londynie – Martyna wiedziała, co zrobić, by znajomi mogli poczuć ukłucie zazdrości. Choć pensja, którą otrzymywała za dwa cotygodniowe felietony do dodatku lifestylowego w poczytnej gazecie i kilka not recenzyjnych lub wywiad do grzbietu głównego, była naprawdę wysoka, około 7 tys. zł netto, nie posiadała zbyt wielu oszczędności. Żyła z dnia na dzień, przekonana, że ta komfortowa sytuacja utrzyma się jeszcze długo. Kupiła mieszkanie w samym centrum Warszawy w okazyjnej cenie. Za 40-metrową kawalerkę w pięknej kamienicy zapłaciła niewiele ponad 300 tys. zł.

– Miałam dość wynajmowania mieszkań, w których nigdy nie czułam się jak u siebie. Nie mogłam zmienić koloru ścian, przeszkadzały mi brzydkie meble albo lokalizacja. Poza tym nie chciałam sponsorować życia wynajmującym, dlatego zdecydowałam się na zakup własnego lokum. Dałam się namówić na kredyt we frankach szwajcarskich, czego do dziś bardzo żałuję. Zapewniano mnie wtedy w banku, że jego wahania będą niewielkie, tymczasem jeszcze kilka miesięcy temu płaciłam podwójną ratę za mieszkanie – opowiada rozżalona Martyna.

Obawa przed wzięciem kredytu hipotecznego, formalności, a także konieczność zrezygnowania z niektórych udogodnień, na które do tej pory sobie pozwalała, nie przyćmiły radości płynącej z możliwości zaaranżowania wymarzonego gniazdka.

O zwolnieniu nie myślała też Dominika, PR-owiec z Warszawy, która w lutym ubiegłego roku sama kupiła mieszkanie w kamienicy na Pradze. W całości sfinansowane z kredytu na sumę 320 tys. zł zaciągniętego na 30 lat w euro. Stała praca, umowa na czas nieokreślony i poręczyciel pozwoliły Dominice wywalczyć dogodne dla niej raty, które co miesiąc wynosiły około 1600 zł w zależności od kursu waluty. Mimo że suma ta stanowiła znaczącą część jej domowego budżetu, 28-latka nie zastanawiała się długo nad wzięciem kredytu.

– Kredyt był dla mnie jedyną możliwością kupna mieszkania. Potwornie bałam się tego, że ze wszystkim będę musiała poradzić sobie sama, ale zaryzykowałam. Zanim wzięłam kredyt, upewniłam się, jaka jest moja sytuacja w pracy. Pełniłam funkcję kierowniczą i rozmawiałam z  szefami o przyszłości i rozwoju naszej firmy. W ogóle nie brałam pod uwagę, że pierwsze święta w nowym mieszkaniu spędzę jako bezrobotna.

Kredyt dla singla

Martyna i Dominika należały do wąskiego grona szczęśliwców, którzy dostali kredyt mieszkaniowy żyjąc w pojedynkę. Banki, mimo że od sierpnia 2011 do grudnia 2012 roku osoby samotne mogą korzystać z rządowego projektu „Rodzina na Swoim”, niechętnie decydują się na udzielanie im pożyczek. Zaprzecza temu Dominik Modrzejewski z PKO BP. – Zaciąganie kredytu hipotecznego wiąże się zazwyczaj z akceptacją określonych ryzyk, które każdy klient, niezależnie od liczby kredytobiorców, musi ocenić indywidualnie. Warunki cenowe kredytów hipotecznych ustalane są indywidualnie i nie są uzależnione od stanu cywilnego kredytobiorcy – mówi Modrzejewski. Mimo to obserwatorzy rynku doskonale wiedzą, że wciąż lansowany jest stereotyp, że to małżeństwa są pewniejszymi klientami. Koszty utrzymania w przypadku rodzin bywają znacznie niższe, a ryzyko utraty zatrudnienia przez dwie osoby – mało prawdopodobne. – Osobom samotnym w przypadku utraty pracy z pewnością trudniej jest spłacać zobowiązania kredytowe niż na przykład małżeństwom – zauważa Michał Filipkiewicz z portalu Praca.pl. Czasem banki wymagają od singli dodatkowego ubezpieczenia na życie lub od zwolnienia, co znacznie podnosi koszty zapożyczenia. Poza tym upatrują w osobach samotnych ryzyka kredytowego, dlatego warunkiem koniecznym jest większy wkład własny.

Czytaj dalej na 2. stronie – Sam na sam z kredytem

Zobacz także w Onecie:

Czy można wziąć kredyt z konkubentem?

Article source: http://biznes.onet.pl/stracilam-prace-splacam-kredyt,18494,4990495,1,news-detal

Gru 302011
 

Pozbądź się kart kredytowych, spłać debet w koncie, przesiądź się do komunikacji miejskiej  – to najlepsze sposoby na podniesienie zdolności kredytowej. Od stycznia ich znaczenie będzie większe niż do tej pory. Z pomocą mogą też przyjść rodzice.

Od przyszłego tygodnia, w związku z wejściem w życie Rekomendacji SII, radykalnie zmienia się sposób liczenia przez banki zdolności kredytowej. W przypadku osób ubiegających się o kredyt walutowy na 35 lat, które osiągają dochód na poziomie średniej krajowej, kwota kredytu zmniejszy się o jedną trzecią – wynika z szacunków Home Broker. Zmiana ta spowoduje ograniczenie siły nabywczej finansujących się kredytem o ok. 185 tys. zł, co może skutkować tym, że w dużym mieście żadnego mieszkania po prostu nie da się kupić. Mniej dotkliwe zmiany będą w przypadku kredytów w złotych i te na pewno zyskają na popularności względem finansowania w euro. Ale w ich przypadku zdolność też będzie mniejsza. Dlatego Home Broker podsuwa kilka propozycji co można zrobić, żeby podnieść sobie zdolność kredytową. 

Zlikwiduj karty kredytowe i kredyty odnawialne

Karta kredytowa, nawet jeśli jest na bieżąco spłacana i nie stanowi faktycznego obciążenia dla gospodarstwa domowego może mieć znaczący wpływ na zdolność kredytową. 3,5 tys. limitu na karcie kredytowej, czy kredytu odnawialnego może oznaczać obniżenie zdolności kredytowej o kilkanaście tysięcy złotych. Popularna na rynku kombinacja – karty kredytowej i limitu w koncie może ograniczyć maksymalną wysokość kredytu hipotecznego nawet o 30-40 tys. zł.

Wystąp o kredyt wspólnie z rodzicami

Ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl
Ratunkiem na brakujące kilkanaście, czy kilkadziesiąt tysięcy kredytu koniecznego do sfinansowania zakupu mieszkania może być dołączenie do niego kolejnych kredytobiorców . Najczęściej swoją zdolnością kredytową wspomagają rodzice. Ale tutaj uwaga – w części banków rodzice nie tylko będą przystępowali do kredytu, ale także będą musieli zostać współwłaścicielami kupowanej nieruchomości. Dodatkowo, większość banków może wymagać skrócenia okresu kredytowania, dostosowując go do wieku najstarszego kredytobiorcy. I tak w przypadku gdy najstarszy kredytobiorca ma 55 lat, może się okazać niemożliwe wzięcie kredytu na lat 30.

Sprzedaj samochód

Samochód to stały comiesięczny koszt dla gospodarstwa domowego. Większość banków przyjmie do analizy dochodów stały koszt w wysokości ok. 500 zł przeznaczony na utrzymanie środka transportu. W takim przypadku nie ma znaczenia, czy samochód jest wykorzystywany regularnie, czy sporadycznie – na przykład tylko raz w tygodniu po zakupy czy dwa razy w roku na urlop. Przyjęty przez analityków dodatkowy koszt w wysokości 500 zł może przełożyć się na obniżenie zdolności kredytowej o kilkanaście tysięcy. Co więcej, rezygnacja z dojazdów do pracy samochodem – przy założeniu odkładania zaoszczędzonej kwoty – pozwala zgromadzić wkład własny ma zakup mieszkania.

Wystąp o niewielką podwyżkę

Masz dobre układy z szefem? Możesz spróbować poprosić o podwyżkę. Jak się okazuje nie musi być ona zbyt duża, abyś mógł utrzymać zdolność kredytową na takim samym poziomie jak pod koniec 2011 roku. Home Broker zapytał banki ile minimalnie musielibyśmy zarabiać aby dostać kredyt w wysokości 250 tys. zł pod koniec 2011 i na początku 2012 roku. Jak się okazuje, aby utrzymać zdolność kredytową na tym poziomie, wystarczy wyprosić podwyżkę wysokości 160 zł (jest uśredniona wartość z kilku banków). Jeśli nie masz szansy na podwyżkę nawet o tak niewielką kwotę sprawdź czy w ciągu ostatniego roku nie dostałeś premii, czy nagród – udokumentowanie tych wpływów, a także dodatkowych umów o dzieło (chociażby za wypracowane nadgodziny itp.) może pomóc zwiększyć szanse na kredyt mieszkaniowy w pierwotnie planowanej wysokości.

Nie próbuj oszukać banku

Wszystkie powyższe metody są skuteczne i nie wzbudzają najmniejszych „moralnych” zastrzeżeń. Ale ponieważ, jak wiadomo, Polak jest pomysłowy, zdarzają się też inne koncepcje. Przykładem może być rozdzielność majątkowa. Może być ona pomocna w przypadku, gdy jeden z małżonków ma złą historię w BIK, która dyskwalifikuje go przy ubieganiu się o kredyt, bądź osiąga bardzo niskie dochody (lub nie ma ich wcale). Po ustanowieniu rozdzielności mieszkanie może kupić i zaciągnąć pod nie kredyt jeden z małżonków. Ale uwaga, takie działanie może być potraktowane jako próba oszukania banku. Dlatego banki zabezpieczają się przed takimi przypadkami, na przykład w ten sposób, że żądają, aby rozdzielność trwała przynajmniej od pół roku. Poza tym jest ono mało skuteczne w sytuacji, gdy małżonkowie nadal razem mieszkają, czyli tworzą wspólne gospodarstwo domowe, bo w kosztach utrzymania bank przyjmie dwie osoby (plus ewentualnie dzieci).

Arkadiusz Rojek / Home Broker


Article source: http://www.bankier.pl/wiadomosc/Niezbednik-kredytobiorcy-w-2012-roku-2461728.html

Gru 092011
 

Bank Pekao SA od lat uważany jest za konserwatywny i mało agresywny. Przez wiele lat nie udzielał kredytów mieszkaniowych w walutach obcych osobom zarabiającym w złotych, przez co był outsiderem na rynku. Wszystko zmieniło się po rozpoczęciu kryzysu – inne banki zaczęły się wycofywać z kredytów we franku i euro, a Pekao SA nadal robił swoje.

Przyjrzeliśmy się procedurze udzielania kredytu mieszkaniowego w Banku Pekao SA. Bezdzietne małżeństwo postanowiło wziąć kredyt budowlano-hipoteczny na zakup trzypokojowego mieszkania o powierzchni 64 mkw. we wrocławskiej dzielnicy Krzyki.

Założenia: kredyt na zakup mieszkania w budowie, 64 mkw., trzypokojowego, z balkonem 25 mkw., I piętro, kwota kredytu 355 000 zł, wartość nieruchomości wg operatu szacunkowego 400 000 zł.

Warunki kredytu: LTV 88,75%, okres kredytowania 25 lat, raty stałe, RRSO 6,8123%, oprocentowanie nominalne 6,57% (WIBOR 3M 4,97% + marża 1,59%). Więcej: http://www.bankier.pl/finanse/kredyty/mieszkaniowe/

Wybór banku, wybór kredytu

Decyzja o zakupie zapadła po wstępnym sprawdzeniu zdolności kredytowej i możliwości spłaty. Założenia były bardzo proste – rata miała być nie większa, niż jedna trzecia miesięcznych dochodów, a sam kredyt nie mógł przekraczać dwu-trzykrotności rocznych dochodów brutto. Bezpieczne założenia powinny pozwolić bezproblemowo uzyskać w banku kredyt, a jednocześnie zapewnić komfort spłaty.

Konserwatywne podejście kredytobiorców od razu wykluczyło kredyt denominowany w euro lub innych walutach. Padło na kredyt mieszkaniowy w złotych polskich w Banku Pekao SA, w którym kredytobiorcy już wcześniej posiadali rachunek i inny kredyt. Ten dość zachowawczy i w opinii klientów często szorstki w obejściu bank po bliższym sprawdzeniu pokazał się z dobrej strony, jednakże pod warunkiem korzystania z pakietu dodatkowych usług. Dopiero w opcji z innymi produktami banku oferta Pekao ma sens, chociaż i u konkurencji zbyt taniego kredytu złotowego bez sprzedaży wiązanej nie znajdziemy.

Po pierwszej wizycie w banku kredytobiorcy potwierdzili wstępnie swoją zdolność kredytową i ustalili zakres wymaganych dokumentów.

Kredyt w opcji z innymi produktami banku (nasz wybór)
Kredyt w opcji bez innych produktów banku

źródło:http://www.bankier.pl/finanse/kredyty/mieszkaniowe/

Wybierając ofertę wiązaną, na racie kredytu można było zaoszczędzić 206 zł, co stanowi ponad 10 proc. całej raty. To dużo. Oczywiście pytanie, co dostaniemy w koszyku z kredytem. W naszym wypadku było to konto osobiste (już wcześniej posiadane przez klienta) i – co może być małym zaskoczeniem – karta kredytowa, które znów powracają do łask. Początkowo próbowano dać kartę kredytową obojgu współkredytobiorcom, ale po negocjacjach wystarczyła jedna, co zmniejszyło opłatę ze 100 zł do 70 zł.

Procedura kredytowa w Banku Pekao SA

Po pierwszej wizycie banku nastąpił mały falstart, bo doradca, z którym klienci wcześniej rozmawiali, zamilkł. Ciekawe, ilu klientów banków odchodzi z niesmakiem po pierwszym złym wrażeniu? Pierwszego sprzedawcę w banku zastąpił drugi i poszło dość gładko, aczkolwiek od złożenia kompletu dokumentów do umowy minęło prawie półtora miesiąca.

Do banku kredytobiorcy udali się po wizycie u dewelopera, już z umową przedwstępną w formie aktu notarialnego, z określonymi etapami budowy, z plikiem dokumentów dotyczących inwestycji, w tym odpisem decyzji o pozwoleniu na budowę, wypisem z KRS dewelopera, pełnomocnictwami i harmonogramem budowy. Wymagane były też cesja wierzytelności i zaświadczenia o dochodach – warto pamiętać, że ważne przez miesiąc. Pozytywnym zaskoczeniem było przyjęcie przez bank kopii rozliczenia rocznego bez konieczności wizyty w urzędzie skarbowym – wystarczyła kopia urzędowego potwierdzenia odbioru (UPO).

Pomimo posiadania kompletu dokumentów i sprawnego przygotowania wniosku warto zarezerwować sobie na całą procedurę więcej czasu. W przypadku mieszkania w budowie można oczywiście zrozumieć, że ryzyko jest duże i bank wnikliwie przygląda się kredytobiorcy i deweloperowi, jednak dzisiejsze możliwości techniczne dają szansę na przyspieszenie działań. Ocena zdolności kredytowej i procedura techniczna mogą trwać równolegle, a kiedy analityk ma urlop, to przecież ktoś go zastępuje. W żubrzym Banku Pekao ma się wrażenie, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego to doniosłe wydarzenie, więc musi ono potrwać, a pewne sprawy dla klienta powinny być oczywiste.

Koszty i raty kredytu mieszkaniowego w Banku Pekao SA

Porównując różne oferty, kredytobiorcy zwracali baczną uwagę na wszelkie dodatkowe koszty. Woleli otrzymać wyższą marże, ale z brakiem dodatkowych opłat za wcześniejszą spłatę. Ten warunek nie do końca został spełniony, o czym będzie dalej. Dużą zaletą oferty Pekao jest brak prowizji za udzielenie kredytu i jednorazowe ubezpieczenie wkładu własnego, który w podstawowym zakresie wynosi 20 procent.

Nasi kredytobiorcy zdecydowali się na większy kredyt, chcąc zachować rezerwę na nieprzewidziane wydatki. W takiej sytuacji wybór opcji z mniejszym wkładem własnym wydaje się bardziej racjonalny niż np. opłacanie ubezpieczenia od utraty pracy, które w tym samym czasie ochrony (około 72 miesięcy) będzie kosztowało wielokrotnie więcej. Najlepszym rozwiązaniem byłoby oczywiście wniesienie 20 proc. udziału własnego, gdyż uniknęlibyśmy dodatkowego kosztu ubezpieczenia wkładu własnego (w sumie 1732 zł za 72 miesiące).

Ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl

Pierwsza rata wyniesie według dzisiejszych wyliczeń 2589 zł. Do chwili wypłaty ostatniej transzy kredytu spłacane będą jednak tylko odsetki. Jest to odstępstwo od reguły, bo bank z założenia za moment konwersji z kredytu budowlanego w hipoteczny przyjmuje chwilę zawarcia aktu notarialnego właściwego wyodrębniającego nieruchomość. Najpóźniej od tego dnia może być realizowana spłata kapitału.

Wysokość raty w przyszłości spadnie. Z chwilą wpisu do księgi wieczystej zniknie też ubezpieczenie wkładu własnego, a rata obniży się w każdej z opcji o kolejne 250 zł (jeśli stopa bazowa WIBOR nie będzie istotnie wzrastać). Jednak kwestią decydującą o obniżeniu kosztu kredytowania będzie dotrzymanie przez dewelopera terminu inwestycji i przeniesienie własności w akcie notarialnym. Wycena nieruchomości i operat szacunkowy za 479 zł to kolejny koszt – nieznaczny, chociaż konieczny do uwzględnienia.

Niespodzianki kredytowe

Kredyty hipoteczne są wdzięcznym obiektem sprzedaży wiązanej. W Pekao SA niemiłą niespodzianką jest uzależnienie braku prowizji za wcześniejszą częściową spłatę (do 30 proc.) w ciągu pierwszych trzech lat trwania kredytu od posiadania aktywnej karty kredytowej lub pożyczki. Argumentacja bazująca na stwierdzeniu, że przecież inni tez też tak robią, jest trochę naiwna. Wniosek jest taki, że klient musi być czujny do końca i dokładnie przestudiować, a później przepytać bankowca z niemal wszystkich zapisów. Na szczęście w umowie nie ma takich zapisów, jak np. w umowach ING Banku Śląskiego, z których dowiadujemy, że się wysokość prowizji zależy od zrealizowania przez bank prognozowanego wyniku finansowego.

Podziwu godna konsekwencja

Kredyt mieszkaniowy w Banku Pekao SA nie obiecuje jakichś szczególnych okazji i ekscytujących możliwości. Potwierdza jednak, że konserwatywna i ostrożna bankowość ma swoją wartość dla klienta. Doradcy, ku zaskoczeniu, kładą duży nacisk na wyjaśnienie ryzyka stopy procentowej na przykładzie wzrostu raty przy stopie procentowej 10 proc. Do myślenia daje również brak opcji kredytów denominowanych dla kredytobiorców złotowych, co zresztą jest praktyką od lat konsekwentnie realizowaną przez bank. Kredyt hipoteczny spod znaku żubra to dość przejrzysta oferta, umowa pozwala zrozumieć konsekwencje praw i obowiązków kredytobiorcy, brak dodatkowych pułapek – z wyjątkiem tej jednej, która dotyczyła wcześniejszej spłaty w ciągu pierwszych trzech lat. Dla porządku trzeba wspomnieć o zapisie umożliwiającym podwyższenie marży o 2 punkty procentowe w przypadku braku ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych.

Cieszą brak prowizji, stosunkowo niska, stała marża, wyważone opłaty za ubezpieczenia pomostowe i wycenę. Bank przykłada też dużą wagę do weryfikacji postępu robót i jakości firmy deweloperskiej. Widać, że Pekao SA jest przygotowane do stosowania zasad tzw. umowy deweloperskiej, które zaczną obowiązywać od kwietnia przyszłego roku. To dobra informacja dla kredytobiorcy, bo w przypadku opóźnień nie zostanie on pozostawiony na łasce dewelopera.

Bogusław Półtorak,
Bankier.pl


Article source: http://www.bankier.pl/wiadomosc/Recenzja-Bankier-pl-kredyt-mieszkaniowy-w-Banku-Pekao-SA-2451287.html

Gru 032011
 

Agata i Paweł są małżeństwem od pięciu lat. Zaraz po ślubie kupili mieszkanie na kredyt. W ubiegłym roku zmienili samochód, na co też wzięli kredyt. Do spłaty mają jeszcze kilka tysięcy złotych, które pożyczyli na wakacje. Wszystko wskazuje jednak na to, że był to ich ostatni wspólny wakacyjny wyjazd, bo ich małżeństwo się rozpada.

Rozwód wydaje się być nieunikniony, ale nawet jeśli postanowią rozejść się w zgodzie, jest coś, co długo nie da im o sobie zapomnieć – wspólnie zaciągnięte kredyty.

Duże znaczenie przy pozbywaniu się kredytowego balastu będzie miało jednak to, czy Agata i Paweł rozstawać się będą w zgodzie.

Jak podzielić hipotekę

Najbardziej skomplikowane będzie pozbycie się kredytu hipotecznego. Jak się do tego zabrać? Nie ma na to jednej recepty, bo pomysłów na to, co zrobić z mieszkaniem i kredytem, eksmałżonkowie mogą mieć kilka. Najprościej byłoby sprzedać wspólne mieszkanie, a pieniędzmi ze sprzedaży spłacić kredyt. To dobry wariant, pod warunkiem że Agata i Paweł po sprzedaży mieszkania będą mieli gdzie mieszkać, np. u swoich nowych partnerów.

Można powiedzieć, że mieli szczęście, bo kredyt hipoteczny zaciągnęli w polskiej walucie w czasie, gdy prawie każdy pożyczał we frankach szwajcarskich. Gdyby też zapożyczyli się we frankach, wariant ze sprzedażą mieszkania – przynajmniej dzisiaj – prawdopodobnie by odpadał. Dlaczego?

W ostatnich miesiącach drastycznie wzrósł kurs franka, przez co osobom zadłużonym w tej walucie urósł dług wobec banków. Często kwota, jaka została do spłacenia, jest większa niż pieniądze, jakie można dzisiaj uzyskać ze sprzedaży mieszkania. W pewnym sensie takie osoby są więźniami kredytów hipotecznych. Muszą czekać, aż kurs franka stopnieje.

Załóżmy, że Agata i Paweł ze sprzedaży mieszkania dostaliby na tyle dużo, by móc spłacić w całości kredyt hipoteczny. Od czego powinni zacząć taką operację? Ponieważ zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na nieruchomości, najprawdopodobniej nabywca mieszkania zażąda od Agaty i Pawła zaświadczenia o tym, ile kredytu zostało jeszcze do spłacenia. Wszyscy muszą odwiedzić notariusza, pod którego okiem zostanie przeniesione prawo do mieszkania. Pieniądze, które należą się bankowi, kupujący (albo bank, który udziela mu kredytu) musi przelać na rachunek kredytu hipotecznego. Na tej podstawie bank będzie mógł wystawić zaświadczenie o zwolnieniu hipoteki.

Badanie zdolności od nowa

A co jeśli po spłacie kredytu zostaną jeszcze jakieś pieniądze, bo przecież część kredytu już została spłacona albo wytargowali z kupującym dobrą cenę? Agata i Paweł muszą się po prostu dogadać z kupującym, w jakiej formie chcą tę nadwyżkę dostać, np. po połowie na ich indywidualne konta. W każdym razie sposób przekazania pieniędzy trzeba określić w akcie notarialnym.

Wyobraźmy sobie nieco inną sytuacją. Tak jak poprzednio Agata i Paweł postanowili sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt. Nie mają jednak gdzie się podziać. Muszą wynająć dla siebie kawalerki albo kupić dwa mniejsze mieszkania, również na kredyt. Procedura w tym przypadku jest następująca: Agata i Paweł muszą sprzedać stare mieszkanie, spłacić stary kredyt i podzielić się pieniędzmi, które ewentualnie zostaną po spłaceniu banku. O kredyty na kawalerki muszą starać się od nowa. Drogi na skróty nie ma. Dlaczego?

Nowe kredyty będą zabezpieczone innymi nieruchomościami i każdy z nich będzie zaciągany odrębnie. Nie ma więc możliwości zamiany wierzytelności. Banki tłumaczą, że z ich punktu widzenia trudno uprościć ten proces, bo pojawiają się inni kredytobiorcy – wcześniej razem, teraz osobno. Oddzielnie trzeba też zbadać zdolność kredytową każdego z nich, no i mamy do czynienia z innymi nieruchomościami. To trzy zupełnie odrębne transakcje.

Jeżeli po spłacie starego kredytu zostaną im jeszcze jakieś pieniądze, będą je mogli przeznaczyć np. na wkład własny przy nowo zaciąganych kredytach. Banki nagradzają bowiem klientów, którzy za część mieszkania zapłacą z własnej kieszeni. Zwykle dzięki temu można wynegocjować lepszą marżę, co przełoży się na niższe raty. W niektórych instytucjach zniżki zaczynają się już przy 10-proc. wkładzie własnym, choć najniższe marże banki proponują klientom, którzy mają 50-70 proc. wkładu własnego.

Ona zostaje w mieszkaniu

A co jeśli Agata i Paweł postanowią nie sprzedawać mieszkania – Paweł się wyprowadzi, a Agata dalej będzie w nim mieszkać? Jak w takiej sytuacji podzielić wspólnie wzięty kredyt hipoteczny? W pierwszej kolejności trzeba przeprowadzić postępowanie o podział majątku lub zawrzeć notarialnie taką umowę. Kolejny krok to złożenie wniosku o zmianę własności w księdze wieczystej.

Jeżeli rozwodnicy umówią się w ten sposób, że w wyniku podziału majątku mieszkanie (a więc i obsługa kredytu) przypada Agacie, sprawa jest prosta. Wtedy wystarczy sporządzić aneks do umowy kredytowej, dzięki któremu Agata stanie się jedynym kredytobiorcą. Po przedstawieniu dokumentu podziału majątku i aktu rozwodowego Agata składa wniosek o zmianę umowy kredytowej, a więc zmianę właściciela i zmianę kredytobiorcy.

Co jeśli jednak Paweł uzna, że taki podział jest niesprawiedliwy? Jeżeli była żona będzie musiała coś dopłacić byłemu mężowi, a nie ma na to pieniędzy, może złożyć wniosek o nowy kredyt – na nabycie udziałów w nieruchomości należącej do męża. W praktyce kwota nowego kredytu będzie składała się ze starego kredytu powiększonego o kwotę kredytu dla Pawła.

Ale jest warunek, którego w żaden sposób nie da się obejść. W obydwu przypadkach – czy to aneks, czy kredyt na nabycie udziałów – bank jeszcze raz sprawdzi, czy Agata ma zdolność kredytową, a więc czy sama udźwignie spłacanie kredytu. Jeśli zarabia za mało, żaden bank nie zgodzi się na zmianę kredytobiorcy. Zostanie więc po staremu. Faktycznie Agata będzie spłacać kredyt, a jeśli przestanie, bank przypomni o sobie również Pawłowi. Z punktu widzenia banku oboje nadal będą kredytobiorcami.

Ale i tu sytuacja może się jeszcze bardziej skomplikować, bo jeśli z zawartej umowy notarialnej lub wyroku sądu wynika, że odpowiedzialna jest tylko żona, to w przypadku ewentualnej egzekucji z dochodów męża ma on prawo regresu do żony, a więc może domagać się od niej zwrotu pieniędzy, które ściągnie z jego konta komornik.

Mieszkanie bez kredytu

Przyjrzyjmy się jeszcze innej hipotetycznej sytuacji. Do tej pory pokazaliśmy, w jaki sposób pozbyć się kredytu hipotecznego. Załóżmy, że nasi bohaterowie kupili kilka lat temu mieszkanie za gotówkę. Jak się takim mieszkaniem podzielić? Najprostsze rozwiązanie to sprzedaż i podzielenie się pieniędzmi. Ale jeśli i tym razem Agata i Paweł postanowią, że któreś z nich w mieszkaniu zostaje? Wtedy będzie trzeba spłacić współmałżonka. Skąd wziąć na to pieniądze? I na ten cel można wziąć kredyt.

Załóżmy, że eksmałżonkowie są zgodni – każdemu należy się pół nieruchomości. Agata chce zatrzymać mieszkanie.

Od czego zacząć? Zawsze pierwszym krokiem w takiej sytuacji jest uzyskanie rozwodu lub ustanowienie rozdzielności majątkowej. Bez tego skorzystanie z kredytu przez jedną osobę (pod zastaw nieruchomości) będzie niemożliwe. Dlaczego? Kredyty hipoteczne to najtańsza forma kredytu. Banki obawiają się, że ludzie mogliby ukrywać kłopoty małżeńskie, żeby wyłudzić tani kredyt hipoteczny. I dlatego w takich sytuacjach kredytów nie udzielają.

Osobom, które kupiły nieruchomość za gotówkę i chciałyby w jakiś sposób te pieniądze odzyskać, banki mogą zaproponować kredyt mieszkaniowy na refinansowanie poniesionych kosztów zakupu mieszkania. To kredyt hipoteczny, choć od standardowego różni się tym, że udzielony jest już po fakcie. Problem w tym, że na refinansowanie kosztów zakupu banki dają określony czas, zwykle jest to maksymalnie 12 miesięcy od momentu zakupu nieruchomości. W przypadku Agaty i Pawła taka opcja więc odpada (mieszkanie kupili kilka lat temu).

Alternatywą może być skorzystanie z pożyczki hipotecznej. Jest to kredyt na dowolny cel (jak pożyczka gotówkowa), tyle że pod zastaw nieruchomości. I nieco droższa od kredytu hipotecznego. Zwykle oprocentowanie jest o kilka punktów procentowych wyższe. Ale jest też kolejna przeszkoda. Jeśli mieszkanie, które należy do Agaty i Pawła, miałoby być zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej, oboje muszą do pożyczki przystąpić. Przynajmniej formalnie. Jeśli mimo rozwodu potrafią ze sobą rozmawiać, Agata mogłaby wziąć pożyczkę hipoteczną, na co Paweł musiałby wyrazić zgodę. Niezbędne jest więc tutaj porozumienie eksmałżonków.

Rozwód z gotówką

Znacznie mniej problemów będzie z wyplątaniem się ze wspólnej pożyczki gotówkowej. Agata i Paweł mają do spłaty kilka tysięcy złotych, które wzięli na wakacje. Formalnie kredyt zaciągnął Paweł, a bank nie wymagał zgody żony. Zwykle banki jej nie wymagają, jeśli wartość pożyczki, kredytu w rachunku osobistym czy na karcie kredytowej nie przekracza określonego pułapu. Większość banków daje kredyty bez zgody współmałżonka do wysokości 10-15 tys. zł, ale są też takie, gdzie mąż lub żona mogą wziąć „na siebie” nawet 30 tys. zł. Zgoda, niezależnie od kwoty, będzie wymagana natomiast np. przy kredycie zabezpieczonym na nieruchomości.

Ponieważ to Paweł podpisał umowę z bankiem, on musi ją dalej spłacać. Gdyby przestał, bank mógłby dochodzić swoich praw tylko w stosunku do niego. Gdyby umowę podpisali wspólnie – również w stosunku do Agaty.

Możliwości egzekucyjne banku, który nie zadbał zawczasu o zgodę małżonka, są mocno ograniczone. Egzekucja w tej sytuacji może być bowiem skierowana jedynie do majątku osobistego małżonka, który zaciągnął zobowiązanie, oraz do niektórych składników majątku wspólnego. Może to być m.in. wynagrodzenie za pracę osoby, która zaciągnęła zobowiązanie, a więc w tym przypadku Pawła.

Article source: http://wyborcza.pl/1,97654,10747718,Jak_sie_rozwiesc_z_kredytem.html

Lis 232011
 

Jeśli w okresie do dwóch lat od remontu mieszkania będziesz potrzebować gotówki, udokumentowane wydatki na remont umożliwią Ci wzięcie najtańszego na rynku kredytu. Będzie zabezpieczona hipotecznie, ale możesz go przeznaczyć na dowolny cel.

Nie każdy wie, że bank może udzielić kredytu na pokrycie wydatków, które już zostały poniesione. W bankowym żargonie cel takiego kredytu to „refinansowanie wydatków”. Działa to w ten sposób, że bank de facto zwraca kredytobiorcy w formie gotówki, pieniądze które już wcześniej wydał. Warunkiem jest , aby pieniądze te (już wydane) stanowiły inwestycję w nieruchomość. Odwrotnie jest w przypadku tych środków, które bank dopiero pożyczy – można je wydać na dowolny cel: zakup samochodu, działki letniskowej, nawet sfinansowanie podróży dookoła świata.

Dzięki zabezpieczeniu hipotecznemu, kredyt ten jest znacznie tańszy od pożyczki gotówkowej, kredytu samochodowego czy limitu w rachunku. Co więcej, jest oprocentowany dokładnie tak samo, jak standardowy kredyt mieszkaniowy. Dziś takie kredyty udzielane w złotych mają przeciętne oprocentowanie na poziomie 6 proc.. Dla porównania, bardzo podobny rodzaj finansowania – pożyczka hipoteczna (też jest zabezpieczona hipotecznie i może być wykorzystana na dowolny cel, ale bez elementu refinansowania) jest o ok. 2,5 pkt. proc. droższa. Kredyt samochodowy kosztuje w Polsce ok. 12-15 proc. rocznie, a przeciętne oprocentowanie pożyczki gotówkowej bez zabezpieczeń waha się w przedziale 18-20 proc. rocznie.

Kredyt, który dokładnie nazywa się kredytem „na refinansowanie wydatków mieszkaniowych” może być trzy razy tańszy od zwykłej pożyczki gotówkowej bo jest zabezpieczony hipotecznie. Można go wziąć w sytuacji gdy:

• Mieszkanie nie jest zabezpieczeniem żadnego kredytu – wtedy kredytobiorca zaciąga dług w wysokości odpowiadającej poniesionym w gotówce wydatkom na remont

• Mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu zaciągniętego na jego zakup – wtedy można podnieść wysokość tego kredytu o kwotę poniesionych (w gotówce) wydatków na remont (o ile pozwala na to wskaźnik LTV, czyli relacja nowego długu do wartości mieszkania)

• Mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu udzielonego na jego zakup i kredytobiorca chce go zamienić na tańszy kredyt w innym banku (czyli zrefinansować) – wtedy może przy okazji podnieść kwotę kredytu o wydatki poniesione na remont (pod warunkiem, ze pozwala na to wskaźnik LTV).

Zaciągając kredyt zwany dokładnie „kredytem na refinansowanie wydatków mieszkaniowych”, obok oprocentowania czy ewentualnej prowizji, kredytobiorca musi uwzględni c w kosztach opłaty związane z ustanowieniem hipoteki. Będą to:

• Założenie księgi wieczystej jeśli nieruchomość jej nie ma – 60 zł

• Wpisanie prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł

• Wpis hipoteki na rzecz banku – 200 zł

• Wykreślenie hipoteki (w przypadku zamiany kredytu) – 200 zł (w tym przypadku może jeszcze dojść prowizja z tytułu przedterminowej spłaty kredytu w pierwszym banku).

Drugim ograniczeniem jest minimalna kwota kredytu. Standardowe procedury banków zakładają, że minimalna wysokość kredytu hipotecznego to 80 tys. zł. Praktyka doradców Home Broker pokazuje jednak, że banki są skłonne udzielić kredytów „na zwrot kosztów nieruchomości” o wartościach nawet 20-30 tys. zł. Taka kwota stanowi też dolną granicę opłacalności kredytu zabezpieczonego hipotecznie.

Wanna, szafa i glazura

Jakie koszty można refinansować? Wszystkie, które wiążą się z zakupem, budową, wykańczaniem i remontowaniem nieruchomości. Czyli przedmiotem kredytu może być na przykład prowizja dla pośrednika, wniesiony na rachunek dewelopera wkład własny, ale także zakup materiałów wykończeniowych(podłogi, gładzie gipsowe, farby, tapety i meble takie jak szafy wnękowe czy szafki kuchenne, również armatura łazienkowa) oraz usługi wykończeniowe (czyli robociznę). Można także „odzyskać” pieniądze wydane na budowę domu systemem gospodarczym.

Pokaż faktury…

Większość banków będzie wymagało od kredytobiorcy udokumentowania tych wydatków. Zazwyczaj wymagane jest okazanie aktu notarialnego lub umowy przedwstępnej z deweloperem (w przypadku refinansowania kosztów zakupu) albo faktur i rachunków za wykonany remont. W niektórych bankach procedura może być nieco uproszczona. W przypadku udzielania kredytu na zwrot kosztów budowy domu Bank Millennium za dowód wykonania prac może przyjąć zdjęcia dokumentujące budowę, a jako podstawę określenia wysokości kosztów wartość odtworzeniową wynikającą z wyceny przeprowadzonej przez bank. W przypadku refinansowania kosztów remontu lub zakupu trwałych elementów (np. szaf wnękowych, mebli kuchennych, czy armatury łazienkowej) w wysokości do 20 tys. zł BNP Paribas zażąda od klientów oświadczenia o wysokości poniesionych kosztów na druku bankowym i przedstawienia zdjęć przeprowadzonego remontu.

…albo powiedz, ile wydałeś

Ułatwienia proponują także Getin Noble Bank oraz Idea Bank. Banki te udzielając kredytu na refinansowanie poniesionych kosztów będą wymagały faktur tylko na 50 proc. deklarowanej przez klienta wartości remontu. To dobra propozycja dla osób, które gubią faktury i rachunki.

Najbardziej liberalne podejście charakteryzuje Pekao Bank Hipoteczny. W przypadku gdy klient nie jest w stanie przedstawić absolutnie żadnych dokumentów dotyczących przeprowadzonego przez siebie remontu, kredyt może zostać udzielony na podstawie oświadczenia klienta o wykonaniu prac i poniesieniu kosztów. Klientom, którzy chcieliby nadużyć tej procedury warto uczulić, że rzeczoznawca podczas przygotowywania wyceny nieruchomości na pewno sprawdzi, czy deklarowane prace zostały przeprowadzone.

Od roku do sześciu lat wstecz

Od banku zależy też jak długo po dokonaniu prac remontowych, czy budowlanych możemy zwrócić się do banku o udzielnie kredytu w formie zwrotu poniesionych wydatków.. Okres ten może wynosi c od roku do nawet sześciu lat. Większość banków udzieli kredytu w okresie do 12 miesięcy od przeprowadzenia remontu . Z kolei na refinansowanie wydatków poniesionych w ciągu ostatnich dwóch lat pozwalają: Nordea Bank, Idea Bank, Getin Noble Bank, DnB Nord, BNP Paribas, Bank BPH, Bank BGŻ oraz Alior Bank. W Eurobanku okres ten jest wydłużany do dwóch lat w przypadku gdy kredyt będzie dotyczył zwrotu kosztów remontu i rozbudowy nieruchomości. Raiffeisen jako jedyny „odda” klientowi kwoty poniesione w ostatnich trzech latach, ale pod warunkiem, że wydał pieniądze na budowę domu. W przypadku gdy kredyt miałby uwalniać środki przeznaczone na zakup nieruchomości okres ten skraca się do dwóch lat, a remontu do jednego roku. Rekordzistą w tym względzie jest również Pekao Bank Hipoteczny – procedury tego banku zakładają możliwość objęcia celem mieszkaniowym wydatków poniesionych w ostatnich sześciu latach.

Nie wszędzie łatwo

Spore ograniczenia w udzielaniu tego typu finansowania wprowadziły Polbank, Deutsche Bank i Citi Handlowy. W Polbanku możemy otrzymać kredyt tylko w przypadku, gdy kupiliśmy nieruchomość częściowo za gotówkę (może to być wpłata zaliczki). Jednak żeby te pieniądze „odzyskać” w postaci kredytu, musimy dodatkowo zadłużyć się na przykład na wykończenie mieszkania czy sfinalizowanie budowy domu.

Deutsche Bank idzie o krok dalej, ograniczając zwrot do zaliczek i zadatków wydanych nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku kredytowego. Co więcej, maksymalna kwota, którą bank odda to 20 proc. wartości nieruchomości, a udzielony kredyt, tak jak w przypadku Polbanku, musi mieć jeszcze jeden inny cel mieszkaniowy. Zazwyczaj będzie to albo zapłata pozostałej kwoty przy zakupie mieszkania, albo remont lub wykończenie mieszkania, ale kupionego już za gotówkę.

Citi Handlowy, w opisywanej sytuacji proponuje swoim klientom pożyczkę, a nie kredyt hipoteczny. Obiecuje, że w przypadku gdy będzie zwracał koszty zakupu, pożyczka będzie oprocentowana tak samo, jak kredyt mieszkaniowy. Jednak w przypadku gdy będzie udzielona w formie „zwrotu” poniesionych wydatków na remont, to będzie droższa.

Połącz cele – dostaniesz więcej

Deutsche Bank oraz ING Bank Śląski trzymają jednak w procedurach ciekawy smaczek. Jeśli zdecydujemy się na przeniesienie naszego kredytu hipotecznego do Deutsche Banku, będziemy mogli podwyższyć kwotę zadłużenia o 30% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż o 100 tys. zł. Te pieniądze możemy przeznaczyć na dowolny cel. ING Bank Śląski ma podobną ofertę. Różnica polega na tym, że dodatkową kwotę (też 30% wartości nieruchomości) dostaniemy nie tylko przy przenoszeniu zobowiązań z innego banku, ale też na przykład zaciągając kredyt na remont czy refinansując już poniesione wydatki na remont.

W obu bankach łączne kwoty udzielonych kredytów nie mogą przekroczyć 80% (w ING) i 90% (w Deutsche Banku) wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie.

Promocyjną ofertę pożyczek hipotecznych, oprocentowanych tak jak kredyt mieszkaniowy ma w swojej ofercie także DnB Nord. Tyle, że minimalna kwota kredytu udzielanego na takich warunkach wynosi 250 tys. zł. Kredytu na refinansowanie poniesionych kosztów nie udzielą Credit Agricole i Bank Ochrony Środowiska.

Home Broker, ab

Article source: http://www.polskieradio.pl/42/273/Artykul/484936,Najtanszy-kredyt-na-rynku-