Wrz 062011
 

W III RP wyraźnie poprawił się standard naszych mieszkań. Niestety, wciąż olbrzymia jest u nas liczba rodzin mogących tylko pomarzyć o samodzielnym lokum. Ostatnie wiarygodne dane na ten temat pochodzą z 2002 r. Narodowy Spis Powszechny wykazał, że statystyczny deficyt mieszkaniowy sięga 1,7 mln, z czego ok. 1,1 mln w miastach. Wprawdzie od tego czasu przybyło ponad milion nowych mieszkań, ale liczba gospodarstw domowych zwiększyła się jeszcze bardziej. Rząd ocenia, że faktycznie potrzeba ok. 1,4-1,5 mln mieszkań. Ta liczba nie uwzględnia jednak tego, że wiele domów w Polsce ze względu na katastrofalny stan techniczny trzeba zburzyć. Jak wynika z ostatniego spisu powszechnego – ponad 2,7 mln rodzin mieszka w przedwojennych domach jednorodzinnych i kamienicach czynszowych. W dodatku grubo ponad milion mieszkań powstało jeszcze w czasach zaborów!

Czytaj także: Mieszkaniowe zadania dla nowego rządu

Wrzawę próbował zrobić PiS, zapowiadając przed wyborami w 2005 r. budowę 3 milionów mieszkań w ciągu ośmiu lat. PiS doszedł do władzy, 3 milionów mieszkań budować nie zaczął, a chwytliwe, choć bałamutne hasło ciągnie się za nim do dzisiaj. Podobnej kompromitacji próbuje uniknąć ekipa rządząca obecnie. Niestety, to oznacza zepchnięcie mieszkaniówki na dalszy plan. I chyba wszyscy się z tym pogodzili, uznając, że rząd ma na głowie dużo ważniejsze problemy – kryzys, reformę emerytur czy budowę dróg i stadionów.

Młodzi wynajmują wspólnie

Praktycznie żadnych szans na samodzielne mieszkanie nie ma bardzo duży odsetek ludzi młodych. Głównie dlatego, że tam, skąd pochodzą, często brakuje dla nich pracy. Niestety, migrację zarobkową do miast, w których można ją znaleźć, blokuje właśnie ów potężny deficyt mieszkań. Oczywiście bez problemu można je kupić bądź wynająć, bo na rynku ofert jest zatrzęsienie. Jest to jednak bardzo kosztowne. Analitycy firmy Home Broker wyszukali dane Eurostatu, z których wynika, że np. w Niemczech większość singli wynajmuje mieszkania. W naszym kraju są to zaledwie cztery osoby na 100. Najem jest blisko dziewięć razy mniej popularny w Polsce niż średnio w Unii!

Trudno się dziwić, skoro np. w Warszawie najęcie mieszkania jednopokojowego wraz z czynszem dla administracji oznacza wydatek rzędu 1400-1500 zł. Wprawdzie daleko od centrum można znaleźć mieszkanie o niższym standardzie nawet za tysiąc złotych miesięcznie, ale to i tak bardzo dużo, zważywszy wysokość zarobków osób zaczynających karierę zawodową. Dlatego coraz częściej decydują się oni na zamieszkanie w kilka osób. Z badań serwisu nieruchomościowego Szybko.pl wynika, że młodzi najczęściej mieszkają w trzy-, czteroosobowych grupach, wynajmując mieszkania dwu- i trzypokojowe. W stolicy miesięczne koszty wynajmu dwupokojowego mieszkania wynajętego przez cztery osoby to przeciętnie 488 zł na osobę plus opłaty licznikowe. We Wrocławiu jest to 408 zł plus opłaty, a w Krakowie – 368 zł miesięcznie.

Jednak czy w takich warunkach można myśleć o założeniu rodziny, o dzieciach? Pod koniec ubiegłego roku na zlecenie Kongresu Budownictwa (skupia największe organizacje budowlane) i Fundacji Bezdomnych Centrum Badania Opinii Społecznej wykonało badania, w których aż 70 proc. respondentów odpowiedziało, że brak perspektyw na samodzielne lokum ma fatalny wpływ na sytuację demograficzną w naszym kraju.

Własne M? Marzenie ściętej głowy

Wysokie koszty najmu plus niskie poczucie stabilizacji powodują, że marzeniem prawie każdej polskiej rodziny jest własne mieszkanie lub dom. Niestety, tylko nieliczne mogą sobie na to pozwolić. Często stosowaną miarą dostępności mieszkań jest relacja cen do zarobków, a ta jest w naszym kraju bardzo niska.

Jak podaje rząd, przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Polsce wystarcza dziś na ok. 0,8 m kw. mieszkania. Oczywiście w różnych miastach różnie to wygląda. Np. w Warszawie za przeciętną pensję można kupić jedynie ok. 0,5-0,6 m kw. mieszkania. Są też i takie miasta, w których ten wskaźnik jest znacznie wyższy. Daleko nam jednak do krajów zachodnioeuropejskich, gdzie za przeciętną pensję można kupić nawet 2-3 m kw. mieszkania. Choć pamiętajmy, że także w tych krajach istnieją duże dysproporcje.

Wykazaliśmy to w ubiegłorocznym raporcie, który przygotowała dla nas firma doradcza Reas. Do porównań użyła ona najczęściej stosowanego na Zachodzie (i zalecanego przez ONZ i Bank Światowy) wskaźnika P/E. Oblicza się go, dzieląc medianę cen mieszkań przeciętnej wielkości (po tyle samo jest tańszych i droższych) przez medianę rocznego dochodu brutto gospodarstwa domowego. W Polsce stosuje się ceny średnie, dlatego Reas sam oszacował medianę cen mieszkań (dotyczy cen mieszkań na rynku pierwotnym) i dochodów gospodarstw domowych. Okazało się, że warszawiak musi pracować na mieszkanie aż siedem lat (a o dostępności mieszkań można mówić wtedy, jeśli ich cena nie przekracza czteroletnich zarobków). Marną pociechą dla mieszkańców naszej stolicy jest fakt, że nowojorczyk czy londyńczyk pracuje na mieszkanie dłużej. Warszawa i Kraków to prawdziwa światowa czołówka pod względem niedostępności mieszkań. Jedyną aglomeracją w Polsce, o której można powiedzieć, że mieszkania są w niej dostępne, są Katowice.

Młodzi, wykształceni, zadłużeni

Wprawdzie w latach 90. sytuacja Polaków wcale nie była pod tym względem lepsza, jednak w tamtym okresie relacja naszych dochodów do cen mieszkań – powoli, bo powoli – ale systematycznie się poprawiała. Z raportów Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej (obecnie Instytutu Rozwoju Miast) wynika, że w 1992 r. przeciętna pensja brutto wystarczała na 0,58 m kw. mieszkania, a w 1997 r. – już na 0,89 m kw. Dopiero początek nowej dekady przyniósł zdecydowaną poprawę sytuacji, w czym dużą zasługę miał… kryzys gospodarczy, który w największym stopniu uderzył w budownictwo. W 2003 r. za przeciętną pensję można już było kupić niemal 1 m kw. mieszkania.

Problem w tym, że upowszechnienie kredytu hipotecznego w następnych latach spowodowało gwałtowne pogorszenie wskaźnika dostępności mieszkań – do 0,5 m kw. Po prostu dzięki kredytom wzrosła nasza siła nabywcza, zaczęliśmy kupować coraz więcej mieszkań, co z kolei wywindowało ich ceny.

W latach 2006-07 banki prześcigały się w oferowaniu coraz lepszych warunków kredytowych (nie wymagały wkładu własnego, rozkładały spłatę na 40 lat, obniżały marże), więc wiele młodych małżeństw zadłużało się na potęgę, i to na 30 lat, aby kupić choćby skromne mieszkanie. Niestety, Polacy zaciągali tego typu zobowiązania, często nie zważając na konsekwencje. W internecie krąży sarkastyczny dowcip: „Jaki jest najskuteczniejszy środek antykoncepcyjny? Wysokie raty kredytu mieszkaniowego”. „Polityka” opublikowała niedawno reportaż o losach kilku z kilkuset tysięcy rodzin spłacających kredyt na dom lub mieszkanie. By związać koniec z końcem, często muszą one rezygnować z drobnych przyjemności. Ale nie tylko: „Choć rodzina K. mieszka w domu za 1,2 mln zł, to od połowy miesiąca żywi się głównie plackami ziemniaczanymi. Dzieciom rodzice tłumaczą, że są pożywne. Sobie, że trzeba płacić za marzenia” – czytamy w „Polityce”.

Powrót gomułkowskiego standardu

Wybuch kryzysu finansowego w 2008 r. i w efekcie spadek cen mieszkań przyniósł niewielką poprawę ich dostępności. Ale ponieważ banki zaostrzyły warunki udzielania kredytów, deweloperzy zaczęli zasypywać rynek małymi mieszkaniami „na kieszeń” klientów. W ofercie pojawiły się mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40 m kw. czy nawet trzypokojowe tylko o niespełna 10 metrów większe! Standardy powierzchniowe w budownictwie mieszkaniowym zaczęły więc przypominać te z czasów gomułkowskich. Różnica jest chyba tylko taka, że za Gomułki (pierwszy sekretarz Polskiej Zjednoczonej Partii Robotniczej w latach 1956-70) budowano ciemne kuchnie i maleńkie pokoiki, a teraz deweloperzy budują kuchnie widne, bo łączone z salonem, i maleńkie sypialnie.

– Zgodnie ze standardami europejskimi małżeństwo powinno mieć do dyspozycji przynajmniej mieszkanie dwupokojowe – przypomina Bartosz Turek z Home Brokera. A jakie są polskie realia? Co piąte małżeństwo zajmuje kawalerki, które w Europie Zachodniej byłyby uznane za małe nawet dla jednej osoby. Jak pokazują dane Eurostatu, Polska zajmuje 28. miejsce w Europie pod względem przeludnienia mieszkań wśród par. Gorzej jest tylko na Węgrzech i na Łotwie.

Mieszkania mogą być tańsze

Mieszkania w Warszawie są już jednymi z najdroższych w Europie. Warszawiacy mogą pozazdrościć zwłaszcza berlińczykom, bo nie dość, że mają oni dużo wyższe zarobki, to jeszcze w stolicy naszych zachodnich sąsiadów mieszkania są tańsze.

Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl zauważa, że głównym problemem w naszym przypadku jest niewystarczająca podaż mieszkań. Berlin w latach 90. był największym placem budowy w Europie. Dzięki inwestycjom w infrastrukturę i budownictwo mieszkania są tam o wiele łatwiej dostępne.

Article source: http://wyborcza.pl/1,75248,10229867,Polskie_mieszkania__Male__nieliczne__niedostepne.html