Gru 022011
 

Przeciągają się prace nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Przewiduje on możliwość podpisania przez bank umowy z seniorem, na mocy której wypłacać mu będzie co miesiąc świadczenia, czyli raty odwróconego kredytu hipotecznego, w zamian za przejęcie własności nieruchomości po śmierci świadczeniobiorcy.

Brak regulacji wykorzystują firmy będące funduszami hipotecznymi, które oferują osobom starszym w trudnej sytuacji materialnej zawieranie znanych od lat umów dożywocia. Podpisanie takiej umowy przez dotychczasowego właściciela powoduje przeniesienie jego prawa do mieszkania, budynku lub innej nieruchomości na fundusz w zamian za dożywotnią rentę. Tylko że od takiej umowy senior nie może już odstąpić, a jego spadkobiercy nie odzyskają mieszkania, nawet jeśli zwrócą równowartość wypłaconej renty.

Nieświadomi klienci podpisują te umowy, nie zdając też sobie sprawy, że w razie upadłości firmy lokal wejdzie w skład masy upadłościowej bankruta.

– Wprawdzie senior nadal będzie zajmował taki lokal, ale może nie otrzymać renty, gdy nie będzie już na nią środków w masie upadłości – tłumaczy prof. Jerzy Pisuliński z Uniwersytetu Jagiellońskiego, współautor projektu ustawy o odwróconej hipotece.

Interwencja UOKiK

Przed miesiącem Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zareagował już na działania firm oferujących nieświadomym klientom umowy dożywocia. Urząd zakwestionował pięć postanowień, które znalazły się we wzorcach umowy stosowanych przez spółkę Fundusz Hipoteczny Dom, i złożył do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pozew o wpisanie ich do rejestru klauzul niedozwolonych.

– Zakwestionowano np. postanowienie, zgodnie z którym fundusz może bezwarunkowo żądać od konsumenta zrzeczenia się prawa do użytkowania lokalu w zamian za odpowiednie wynagrodzenie. Tymczasem prawo nie przewiduje takiej możliwości – tłumaczy Małgorzata Cieloch, rzecznik prasowy UOKiK.

Inna zakwestionowana klauzula przewiduje, że za odstąpienie od przedwstępnej umowy konsument musi zapłacić karę w wysokości 3 tys. zł , a spółka ma prawo zrezygnować z niej bez konsekwencji finansowych. Urząd wszczął też postępowanie, które zbada, czy komunikat reklamowy przedsiębiorcy wprowadzał konsumentów w błąd.

– W latach 2009 – 2010 w urzędach pocztowych, klubach seniora oraz siedzibach Polskich Związków Emerytów, Rencistów i Inwalidów pojawiały się plakaty, które sprawiały wrażenie urzędowego komunikatu informującego o rencie hipotecznej, która przysługuje osobom urodzonym przed 31 grudnia 1944 r. Tymczasem były one reklamą jednego z produktów oferowanych przez Fundusz Hipoteczny Dom – mówi Małgorzata Cieloch.

Renta dla właściciela

Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przewiduje, że będą go mogły udzielać tylko banki, a nie jak do tej pory również fundusze i towarzystwa ubezpieczeń. Model kredytowy, czyli umowa o odwrócony kredyt hipoteczny przewiduje, że właściciel nie musi przenosić prawa własności na bank, z którym zawiera umowę. Bank co miesiąc będzie wypłacał mu jednak rentę, a jej wysokość będzie zależeć od wartości mieszkania oraz wieku osoby uprawionej. W zamian za to bank będzie miał roszczenie o przeniesienie nań własności mieszkania po śmierci jego właściciela.

Jednak po stronie właściciela lokalu taka umowa stworzy też pewne obowiązki: przede wszystkim wymóg utrzymywania nieruchomości w należytym stanie, bieżącego regulowania rachunków, a także jej ubezpieczenia. Gdyby właściciel otrzymujący świadczenie nie wypełniał tych warunków, bank będzie mógł odstąpić od umowy odwróconej hipoteki, a nawet ją zerwać. Właściciel nie będzie mógł także swobodnie rozporządzać tą nieruchomością bez wiedzy banku: jeśli zawrze umowę sprzedaży czy darowizny, to umowa taka będzie nieważna.

– Senior nie utraci prawa własności nawet w razie bankructwa banku. Mieszkanie nie wejdzie do masy upadłości , bo jego właścicielem pozostaje konsument. Po jego śmierci spadkobiercy będą mogli się rozliczyć z bankiem i odzyskać nieruchomość – tłumaczy prof. Jerzy Pisuliński.

Z badań przeprowadzonych przez studentów socjologii z Sekcji Badań Społecznych Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie wynika zresztą, że seniorzy mają sporo wątpliwości, czy odwrócony kredyt hipoteczny umożliwi im sfinansowanie opieki na starość. Już teraz wiadomo, że renta nie będzie wysoka. Prawdopodobnie średnio nie będzie nawet pokrywać połowy wartości mieszkania, bo na jej wysokość wpływać będą prognozy odnośnie trwania życia świadczeniobiorcy. Natomiast z badań tych wynika także, że niektórzy seniorzy mają nadmierne oczekiwania w stosunku do banków.

– Obawiają się też reakcji spadkobierców, którzy mogą nie odziedziczyć mieszkania stanowiącego często jedyny majątek spadkodawcy – relacjonuje wyniki Barbara Imiołczyk, główny koordynator do spraw Komisji Ekspertów przy Rzeczniku Praw Obywatelskich.

Prawa spadkobierców

Projekt przewiduje, że po śmierci kredytobiorcy bank dwukrotnie ogłosi możliwość spłaty kredytu, zawiadomi o tym spadkobierców, których zna, i ustanowi kuratora spadku. Za dług spadkowy, którym jest zaciągnięty odwrócony kredyt, spadkobiercy będą odpowiadali w sposób ograniczony, bo tylko do wysokości zadłużenia i tylko z obciążonej nieruchomości.

Bliscy pominięci w testamencie powinni też wiedzieć, że przy ustalaniu wartości spadku wartość tej nieruchomości nie będzie uwzględniana, co rzutować może m.in. na wysokość wyliczanego zachowku – spowoduje jego obniżenie.

Przygotowywane przepisy przewidują jednak, że spadkobiercy seniora, który zaciągnął odwrócony kredyt hipoteczny, mogą zachować obciążoną nieruchomość pod warunkiem, że spłacą zadłużenia, czyli zwrócą kredyt, odsetki i koszty w ciągu 12 miesięcy lub zobowiążą się do takiej spłaty. Rozwiązanie to krytykują prawnicy.

– Jeśli w terminie 12 miesięcy od otwarcia spadku, tj. śmierci kredytobiorcy, nie dojdzie do załatwienia formalności spadkowych, tj. uprawomocnienia się wydanego przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo sporządzenia przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia, bank zaspokoi się, przejmując nieruchomość na własność na podstawie umowy zawartej z kuratorem spadku lub z wykonawcą testamentu – ostrzega Tymoteusz Barański, prawnik w spółce prawniczej IZ, ekspert Fundacji Republikańskiej.

Zwraca przy tym uwagę, że często postępowania spadkowe mające charakter sporny ciągną się latami, a notarialne poświadczenie dziedziczenia wymaga zgodnych oświadczeń wszystkich osób wchodzących w grę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi.

Wątpliwości prawników budzą też założenia przewidujące powołanie kuratora spadku na wniosek banku. To on miałby prawo zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości. Mógłby wprawdzie działać łącznie ze znanymi spadkobiercami, jednak spadkobiercy są znani dopiero, gdy uzyskali postanowienie sądu o stwierdzeniu praw do spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. A tego nie da się uzyskać tak długo, jak długo sąd poszukuje uprawnionych do dziedziczenia. Proponowany roczny termin na decyzję o spłacie zobowiązań obciążających mieszkanie może więc się okazać nierealny.

Od umowy dożywocia nie da się odstąpić, a spadkobiercy nie mogą spłacić długu

Etap legislacyjny

Założenia do projektu

Article source: http://serwisy.gazetaprawna.pl/poradnik-konsumenta/artykuly/571787,odwrocony_kredyt_hipoteczny_seniorzy_w_pulapkach_pseudohipoteki.html