Gru 032011
 

Agata i Paweł są małżeństwem od pięciu lat. Zaraz po ślubie kupili mieszkanie na kredyt. W ubiegłym roku zmienili samochód, na co też wzięli kredyt. Do spłaty mają jeszcze kilka tysięcy złotych, które pożyczyli na wakacje. Wszystko wskazuje jednak na to, że był to ich ostatni wspólny wakacyjny wyjazd, bo ich małżeństwo się rozpada.

Rozwód wydaje się być nieunikniony, ale nawet jeśli postanowią rozejść się w zgodzie, jest coś, co długo nie da im o sobie zapomnieć – wspólnie zaciągnięte kredyty.

Duże znaczenie przy pozbywaniu się kredytowego balastu będzie miało jednak to, czy Agata i Paweł rozstawać się będą w zgodzie.

Jak podzielić hipotekę

Najbardziej skomplikowane będzie pozbycie się kredytu hipotecznego. Jak się do tego zabrać? Nie ma na to jednej recepty, bo pomysłów na to, co zrobić z mieszkaniem i kredytem, eksmałżonkowie mogą mieć kilka. Najprościej byłoby sprzedać wspólne mieszkanie, a pieniędzmi ze sprzedaży spłacić kredyt. To dobry wariant, pod warunkiem że Agata i Paweł po sprzedaży mieszkania będą mieli gdzie mieszkać, np. u swoich nowych partnerów.

Można powiedzieć, że mieli szczęście, bo kredyt hipoteczny zaciągnęli w polskiej walucie w czasie, gdy prawie każdy pożyczał we frankach szwajcarskich. Gdyby też zapożyczyli się we frankach, wariant ze sprzedażą mieszkania – przynajmniej dzisiaj – prawdopodobnie by odpadał. Dlaczego?

W ostatnich miesiącach drastycznie wzrósł kurs franka, przez co osobom zadłużonym w tej walucie urósł dług wobec banków. Często kwota, jaka została do spłacenia, jest większa niż pieniądze, jakie można dzisiaj uzyskać ze sprzedaży mieszkania. W pewnym sensie takie osoby są więźniami kredytów hipotecznych. Muszą czekać, aż kurs franka stopnieje.

Załóżmy, że Agata i Paweł ze sprzedaży mieszkania dostaliby na tyle dużo, by móc spłacić w całości kredyt hipoteczny. Od czego powinni zacząć taką operację? Ponieważ zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na nieruchomości, najprawdopodobniej nabywca mieszkania zażąda od Agaty i Pawła zaświadczenia o tym, ile kredytu zostało jeszcze do spłacenia. Wszyscy muszą odwiedzić notariusza, pod którego okiem zostanie przeniesione prawo do mieszkania. Pieniądze, które należą się bankowi, kupujący (albo bank, który udziela mu kredytu) musi przelać na rachunek kredytu hipotecznego. Na tej podstawie bank będzie mógł wystawić zaświadczenie o zwolnieniu hipoteki.

Badanie zdolności od nowa

A co jeśli po spłacie kredytu zostaną jeszcze jakieś pieniądze, bo przecież część kredytu już została spłacona albo wytargowali z kupującym dobrą cenę? Agata i Paweł muszą się po prostu dogadać z kupującym, w jakiej formie chcą tę nadwyżkę dostać, np. po połowie na ich indywidualne konta. W każdym razie sposób przekazania pieniędzy trzeba określić w akcie notarialnym.

Wyobraźmy sobie nieco inną sytuacją. Tak jak poprzednio Agata i Paweł postanowili sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt. Nie mają jednak gdzie się podziać. Muszą wynająć dla siebie kawalerki albo kupić dwa mniejsze mieszkania, również na kredyt. Procedura w tym przypadku jest następująca: Agata i Paweł muszą sprzedać stare mieszkanie, spłacić stary kredyt i podzielić się pieniędzmi, które ewentualnie zostaną po spłaceniu banku. O kredyty na kawalerki muszą starać się od nowa. Drogi na skróty nie ma. Dlaczego?

Nowe kredyty będą zabezpieczone innymi nieruchomościami i każdy z nich będzie zaciągany odrębnie. Nie ma więc możliwości zamiany wierzytelności. Banki tłumaczą, że z ich punktu widzenia trudno uprościć ten proces, bo pojawiają się inni kredytobiorcy – wcześniej razem, teraz osobno. Oddzielnie trzeba też zbadać zdolność kredytową każdego z nich, no i mamy do czynienia z innymi nieruchomościami. To trzy zupełnie odrębne transakcje.

Jeżeli po spłacie starego kredytu zostaną im jeszcze jakieś pieniądze, będą je mogli przeznaczyć np. na wkład własny przy nowo zaciąganych kredytach. Banki nagradzają bowiem klientów, którzy za część mieszkania zapłacą z własnej kieszeni. Zwykle dzięki temu można wynegocjować lepszą marżę, co przełoży się na niższe raty. W niektórych instytucjach zniżki zaczynają się już przy 10-proc. wkładzie własnym, choć najniższe marże banki proponują klientom, którzy mają 50-70 proc. wkładu własnego.

Ona zostaje w mieszkaniu

A co jeśli Agata i Paweł postanowią nie sprzedawać mieszkania – Paweł się wyprowadzi, a Agata dalej będzie w nim mieszkać? Jak w takiej sytuacji podzielić wspólnie wzięty kredyt hipoteczny? W pierwszej kolejności trzeba przeprowadzić postępowanie o podział majątku lub zawrzeć notarialnie taką umowę. Kolejny krok to złożenie wniosku o zmianę własności w księdze wieczystej.

Jeżeli rozwodnicy umówią się w ten sposób, że w wyniku podziału majątku mieszkanie (a więc i obsługa kredytu) przypada Agacie, sprawa jest prosta. Wtedy wystarczy sporządzić aneks do umowy kredytowej, dzięki któremu Agata stanie się jedynym kredytobiorcą. Po przedstawieniu dokumentu podziału majątku i aktu rozwodowego Agata składa wniosek o zmianę umowy kredytowej, a więc zmianę właściciela i zmianę kredytobiorcy.

Co jeśli jednak Paweł uzna, że taki podział jest niesprawiedliwy? Jeżeli była żona będzie musiała coś dopłacić byłemu mężowi, a nie ma na to pieniędzy, może złożyć wniosek o nowy kredyt – na nabycie udziałów w nieruchomości należącej do męża. W praktyce kwota nowego kredytu będzie składała się ze starego kredytu powiększonego o kwotę kredytu dla Pawła.

Ale jest warunek, którego w żaden sposób nie da się obejść. W obydwu przypadkach – czy to aneks, czy kredyt na nabycie udziałów – bank jeszcze raz sprawdzi, czy Agata ma zdolność kredytową, a więc czy sama udźwignie spłacanie kredytu. Jeśli zarabia za mało, żaden bank nie zgodzi się na zmianę kredytobiorcy. Zostanie więc po staremu. Faktycznie Agata będzie spłacać kredyt, a jeśli przestanie, bank przypomni o sobie również Pawłowi. Z punktu widzenia banku oboje nadal będą kredytobiorcami.

Ale i tu sytuacja może się jeszcze bardziej skomplikować, bo jeśli z zawartej umowy notarialnej lub wyroku sądu wynika, że odpowiedzialna jest tylko żona, to w przypadku ewentualnej egzekucji z dochodów męża ma on prawo regresu do żony, a więc może domagać się od niej zwrotu pieniędzy, które ściągnie z jego konta komornik.

Mieszkanie bez kredytu

Przyjrzyjmy się jeszcze innej hipotetycznej sytuacji. Do tej pory pokazaliśmy, w jaki sposób pozbyć się kredytu hipotecznego. Załóżmy, że nasi bohaterowie kupili kilka lat temu mieszkanie za gotówkę. Jak się takim mieszkaniem podzielić? Najprostsze rozwiązanie to sprzedaż i podzielenie się pieniędzmi. Ale jeśli i tym razem Agata i Paweł postanowią, że któreś z nich w mieszkaniu zostaje? Wtedy będzie trzeba spłacić współmałżonka. Skąd wziąć na to pieniądze? I na ten cel można wziąć kredyt.

Załóżmy, że eksmałżonkowie są zgodni – każdemu należy się pół nieruchomości. Agata chce zatrzymać mieszkanie.

Od czego zacząć? Zawsze pierwszym krokiem w takiej sytuacji jest uzyskanie rozwodu lub ustanowienie rozdzielności majątkowej. Bez tego skorzystanie z kredytu przez jedną osobę (pod zastaw nieruchomości) będzie niemożliwe. Dlaczego? Kredyty hipoteczne to najtańsza forma kredytu. Banki obawiają się, że ludzie mogliby ukrywać kłopoty małżeńskie, żeby wyłudzić tani kredyt hipoteczny. I dlatego w takich sytuacjach kredytów nie udzielają.

Osobom, które kupiły nieruchomość za gotówkę i chciałyby w jakiś sposób te pieniądze odzyskać, banki mogą zaproponować kredyt mieszkaniowy na refinansowanie poniesionych kosztów zakupu mieszkania. To kredyt hipoteczny, choć od standardowego różni się tym, że udzielony jest już po fakcie. Problem w tym, że na refinansowanie kosztów zakupu banki dają określony czas, zwykle jest to maksymalnie 12 miesięcy od momentu zakupu nieruchomości. W przypadku Agaty i Pawła taka opcja więc odpada (mieszkanie kupili kilka lat temu).

Alternatywą może być skorzystanie z pożyczki hipotecznej. Jest to kredyt na dowolny cel (jak pożyczka gotówkowa), tyle że pod zastaw nieruchomości. I nieco droższa od kredytu hipotecznego. Zwykle oprocentowanie jest o kilka punktów procentowych wyższe. Ale jest też kolejna przeszkoda. Jeśli mieszkanie, które należy do Agaty i Pawła, miałoby być zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej, oboje muszą do pożyczki przystąpić. Przynajmniej formalnie. Jeśli mimo rozwodu potrafią ze sobą rozmawiać, Agata mogłaby wziąć pożyczkę hipoteczną, na co Paweł musiałby wyrazić zgodę. Niezbędne jest więc tutaj porozumienie eksmałżonków.

Rozwód z gotówką

Znacznie mniej problemów będzie z wyplątaniem się ze wspólnej pożyczki gotówkowej. Agata i Paweł mają do spłaty kilka tysięcy złotych, które wzięli na wakacje. Formalnie kredyt zaciągnął Paweł, a bank nie wymagał zgody żony. Zwykle banki jej nie wymagają, jeśli wartość pożyczki, kredytu w rachunku osobistym czy na karcie kredytowej nie przekracza określonego pułapu. Większość banków daje kredyty bez zgody współmałżonka do wysokości 10-15 tys. zł, ale są też takie, gdzie mąż lub żona mogą wziąć „na siebie” nawet 30 tys. zł. Zgoda, niezależnie od kwoty, będzie wymagana natomiast np. przy kredycie zabezpieczonym na nieruchomości.

Ponieważ to Paweł podpisał umowę z bankiem, on musi ją dalej spłacać. Gdyby przestał, bank mógłby dochodzić swoich praw tylko w stosunku do niego. Gdyby umowę podpisali wspólnie – również w stosunku do Agaty.

Możliwości egzekucyjne banku, który nie zadbał zawczasu o zgodę małżonka, są mocno ograniczone. Egzekucja w tej sytuacji może być bowiem skierowana jedynie do majątku osobistego małżonka, który zaciągnął zobowiązanie, oraz do niektórych składników majątku wspólnego. Może to być m.in. wynagrodzenie za pracę osoby, która zaciągnęła zobowiązanie, a więc w tym przypadku Pawła.

Article source: http://wyborcza.pl/1,97654,10747718,Jak_sie_rozwiesc_z_kredytem.html