Gru 312011
 

Ceny nieruchomości w Polsce spadają. W ciągu ostatnich trzech lat średnie stawki za metr obniżyły się o prawie 15 proc., z czego w ciągu ostatniego roku o 4,7 proc. Rekordowy pod względem spadków okazał się listopad, kiedy to analitycy w skali kraju zanotowali ponad 1-proc. przecenę. Największą w Toruniu, Sopocie, Szczecinie i Warszawie. Co więcej, z analiz firm badających trendy na rynku nieruchomości, takich jak Reas, CEE Property Group, a także z szacunków NBP, wynika, że spadki utrzymają się jeszcze przez najbliższe dwa – trzy lata.

Czytaj też: W 2012 r. ceny mieszkań i popyt na nieruchomości będa spadać

O tym, jak głęboka będzie to korekta, zadecyduje gospodarka: jeżeli spełnią się czarne scenariusze i Unia Europejska razem z Polską pogrąży się w recesji, ceny mieszkań mogą spaść nawet o kilkanaście procent w ciągu roku. Ale jeżeli, jak prognozuje rząd, wzrost gospodarczy zwolni do 2,5 proc. PKB, przecena wyniesie ok. 2 – 4 proc. Na spadek cen w przyszłym roku przełoży się również wprowadzenie nowelizacji rekomendacji S, która jeszcze bardziej zaostrzy kryteria wyliczania zdolności kredytowej. Z wyliczeń Expandera wynika, że kwota kredytu walutowego, którą będzie chciał zaciągnąć klient zarabiający średnią krajową, może być niższa nawet o 40 proc.: np. zamiast 400 tys. zł w euro dostanie tylko 240 tys. zł. Nowa rekomendacja będzie mniej dotkliwa dla tych, którzy zdecydują się na kredyt w złotych, bo zamiast 400 tys. zł dostaną ok. 370 tys. zł. Wprowadzenia tych obostrzeń przyniesie zmniejszenie liczby udzielanych kredytów, a także ich wielkości. To przełoży się na dalszy spadek popytu na nieruchomości i korektę cen w dół. Odwrócenie trendu, zdaniem ekspertów, możliwe jest dopiero od 2014 r.

Tylko w długim terminie

Nie oznacza to jednak, że inwestowanie w nieruchomości jest dziś kompletnie bez sensu. Zwłaszcza że rosnąca inflacja zżera oszczędności na kontach bankowych, a duże wahania na giełdach sprawiają, że lokowanie pieniędzy w akcje czy fundusze inwestycyjne wiąże się z dużym ryzykiem. – W takiej sytuacji nieruchomości, zwłaszcza jako lokata długoterminowa, są jedną z najpewniejszych i przynoszących całkiem przyzwoite zyski inwestycji – mówi Bartosz Turek, analityk z Home Broker. I jako przykład podaje wyniki analizy cen domów i mieszkań w ciągu ostatnich 30 lat w USA, Wielkiej Brytanii czy Australii. W analizie tej uwzględniono więc nie tylko ostatni boom budowlany, lecz także kryzys, który był następstwem pęknięcia bańki inwestycyjnej w 2000 r., czy spadek cen nieruchomości po bankructwie Lehman Brothers w 2008 r. Z dokumentu wynika, że średni zysk z nieruchomości, po uwzględnieniu inflacji, był na poziomie profitów z giełdy. Np. brytyjski indeks FTSE 100 od 1987 r. zyskał 180 proc. Po uwzględnieniu inflacji realny roczny wzrost wyniósł tylko 1,3 proc., podczas gdy na nieruchomościach – 1,7 proc.

Czytaj też: Osłabienie złotego zwiększyło raty kredytów walutowych o kilkanaście procent

W Polsce od 2003 r. średnie ceny nieruchomości wzrosły o 110 proc., co po uwzględnieniu inflacji daje 59 proc. Realny roczny wzrost wyniósł więc 5,3 proc. W tym czasie zyski na WIG20 to 3,8 proc. powyżej inflacji.

O tym, że Polacy mimo kryzysu cenią inwestycje w nieruchomości, świadczą ostatnie badania Instytutu Homo Homini przeprowadzone na zlecenie Deutsche Banku. Wynika z nich, że 44,9 proc. najchętniej ulokowałoby w nich oszczędności. Na drugim miejscu znalazło się złoto, w które chciałoby inwestować 13,4 proc. badanych, a na trzecim – fundusze inwestycyjne (5,1 proc.). Co ciekawe, mimo że rośnie oprocentowanie lokat, to ta forma oszczędzania znalazła się dopiero na ostatnim, ósmym miejscu: odkładać w banku chciałoby tylko 1,2 proc. Polaków. – W sytuacjach kryzysowych lepiej być właścicielem mieszkania niż bezwartościowych papierów – tłumaczy Emil Szweda z Open Finance.

Według analityków z Home Broker i Instytutu Analiz Monitoring Rynku Nieruchomości obecnie najbezpieczniej jest inwestować w mieszkania nieduże i stosunkowo tanie. Najlepiej do 300 – 400 tys. zł. – Na takie lokale popyt rośnie i będzie rósł najszybciej, a co za tym idzie ich ceny powinny być odporne na korektę – uważa Bartosz Turek z Home Broker.

Na co postawić

Im mieszkania tańsze, tym ich potencjał wzrostowy większy. Dotyczy to nawet tych w budynkach z wielkiej płyty i na peryferiach, które mieszczą się w limitach programu „Rodzina na swoim”. Na pozostałe popyt będzie spadał chociażby dlatego, że maleje zdolność kredytowa Polaków: trzy miesiące temu polskie małżeństwo zarabiające średnią krajową przeznaczało na spłatę rat za mieszkanie o wartości 300 tys. zł niespełna 36 proc. miesięcznych dochodów, obecnie już 40 proc.

Jednak kupując mieszkanie na peryferiach w celach inwestycyjnych, trzeba sprawdzić, jak wyglądają plany zagospodarowania przestrzennego okolicy i jakie są perspektywy rozwoju komunikacyjnego. Jeżeli w pobliżu planowana jest budowa linii metra, tramwaju czy nowej trasy, wartość mieszkań na pewno będzie rosła.

Warto dzisiaj kupować także mieszkania blisko centrum, ale wyłącznie tanie. Najlepiej o 15 – 25 proc. tańsze od innych ofert z okolicy. Wtedy na pewno na tej inwestycji nie stracimy, nawet jeśli ceny jeszcze spadną. Za to jeśli mieszkania zaczną drożeć, lokal w dobrej lokalizacji szybko będziemy mogli korzystnie sprzedać. Nie warto natomiast inwestować oszczędności w drogie i duże apartamenty. – Ci, którzy mieli je kupić, już to zrobili i nic na razie nie wskazuje na to, by popyt na nie rósł – tłumaczy Piotr Krochmal z krakowskiego Monitoringu Rynku Nieruchomości. – Chyba że znajdziemy dewelopera, który zaoferuje nam co najmniej 40-proc. bonifikatę – dodaje. To wcale nie musi być takie trudne, bo na rynku jest kilkanaście tysięcy takich mieszkań, które od miesięcy czekają na kupca. W samej Warszawie jest ich ok. 4 tys., a w Krakowie ponad 3 tys.

Niestety, z kwartału na kwartał spada opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. Jeszcze 2 – 3 lata temu z opłat za wynajem można było spłacać zaciągnięty na zakup kredyt hipoteczny. Dziś duża nadpodaż mieszkań na rynku sprawia, że ceny najmu spadają. Obecnie średni dochód z wynajmu netto to 4,15 proc. (już po opłaceniu 8,5 proc. podatku), podczas gdy jeszcze 2 – 3 lata temu było to 5 – 7 proc. Z wyliczeń Open Finance wynika, że więcej można zarobić np. na lokacie (rentowność netto to 4,26 proc.) czy 10-letnich obligacjach (5,59 proc.). Rzeczywista dochodowość mieszkań na wynajem jest jeszcze niższa, gdyż czasem mieszkanie stoi puste, a czasem trzeba w nim zrobić remont.

Jednak zyski z najmu z czasem będą rosnąć. – W miarę jak spadać będzie liczba udzielanych kredytów hipotecznych, coraz więcej osób będzie zmuszonych wynajmować mieszkania – mówi Paweł Grząbka z CEE Property Group. Jednak jego zdaniem złote czasy wynajmu raczej już nie wrócą. Zwłaszcza jeśli rząd wprowadzi w życie program budowy mieszkań na wynajem.

Dobrą lokatą kapitału mogą okazać się również apartamenty wakacyjne. Ich ceny, wbrew temu, co się dzieje na rynku nieruchomości miejskich, od roku lekko rosną. A chętnych na korzystanie z nich przybywa. Są one bowiem tańsze niż hotele, a standard jest znacznie wyższy niż w pensjonatach. Wynajmują je zwłaszcza rodziny z dziećmi: za apartament dwupokojowy płacą 200 – 300 zł za dobę, ale mają do dyspozycji własną kuchnię, teren zabaw dla dzieci, a często basen, siłownię czy spa. To właśnie takich wysokiej klasy obiektów przybywa w Polsce najwięcej. Inwestycja zwraca się po 13 – 14 latach. Co ciekawe, z wyliczeń CEE Property Group wynika, że szybciej spłacają się nieruchomości nad morzem niż w górach. Średnia rentowność pierwszych wynosi 6 – 7 proc., a drugich 4 – 5 proc.

Lokale użytkowe i ziemia rolna

W niepewnych czasach dobrą lokatą kapitału mogą się okazać nieruchomości komercyjne. Dziś, gdy firmy wstrzymują się z inwestycjami, w miarę tanio można kupić lokale użytkowe w dobrych punktach miast. Ich rentowność jest większa niż mieszkań (sięga ok. 8 proc. rocznie), ale wymagają one większych nakładów. Lokal użytkowy, w którym można urządzić sklep, aptekę, zakład fryzjerski lub kawiarnię w jednym z dużych miast w Polsce, kosztuje co najmniej 500 tys. zł. W Warszawie – dwa razy więcej. Trudniej też dostać kredyt na taką inwestycję, bo większość banków żąda 30-, 40-proc. wkładu własnego. Zwykle jest on droższy od standardowego kredytu hipotecznego.

Jednak z wynajmu takiej nieruchomości można spłacać zobowiązania i jeszcze trochę zostanie na życie. Na przykład w atrakcyjnych miejscach w stolicy miesięczny czynsz za lokal użytkowy wynosi nawet 100 euro za metr kwadratowy. W Śródmieściu stolicy za 50 – 100 mkw. trzeba zapłacić 30 – 60 tys. zł. Na obrzeżach ta kwota jest co najmniej dwukrotnie mniejsza.

Dobrą lokatą jest również ziemia rolna. Tylko w pierwszym półroczu tego roku hektar podrożał średnio o 10,7 proc. – wynika z danych Agencji Modernizacji i Restrukturyzacji Rolnictwa. Od 2004 r. ceny ziemi wzrosły w sumie o 116 proc. Największe profity przynosi ziemia rolna, którą uda się przekształcić na budowlaną. Wówczas jej cena wzrasta 3-, 4-krotnie. Trzeba jednak pamiętać, że nie wszędzie i nie wszystkie działki rolne da się przekwalifikować. Na pewno nie można tego zrobić z ziemią I i II klasy. Wyjątkiem są tereny leżące np. przy autostradach.

Article source: http://forsal.pl/artykuly/580276,inwestycja_w_mieszkanie_im_mniejsze_tym_lepsze.html