Lis 162011
 

Z listw i telefonw od czytelnikw „Gazety” wiemy, e wiele osb ucieszya zapowied rzdu sprzed ponad roku, e skieruje on do Sejmu projekt ustawy o odwrconym kredycie hipotecznym. Wyjanijmy, e w przeciwiestwie do zwykego kredytu to nie klient paci raty bankowi, lecz bank klientowi. Dopiero po jego mierci przejmuje nieruchomo, o ile spadkobiercy nie zwrc kredytu wraz z odsetkami. – I co z t ustaw? Jak dugo jeszcze mamy czeka? – niemal kadego tygodnia dostajemy takie pytania. Na nic si zdaje tumaczenie, e korzystniej jest zamieni mieszkanie na mniejsze, tasze w utrzymaniu, albo podobne, ale w gorszej lokalizacji. Nadwyk pienidzy mona wtedy ulokowa na lokacie rentierskiej. Jednak seniorzy czsto nie chc nawet sysze o przeprowadzce. W dodatku nie zawsze maj komu zostawi swoje mieszkanie, a jak mwi, nie zabior go przecie do grobu. Co bardziej zniecierpliwieni oddaj mieszkania prywatnym funduszom, ktre w zamian oferuj im doywotni rent. I wyglda na to, e jeszcze przez co najmniej rok nie bd one miay bankowej konkurencji.

Czy to wci priorytet?

Ustpujcy rzd w swoim planie pracy na ten rok mia potraktowa priorytetowo kwesti odwrconego kredytu hipotecznego. Rzd zdaje sobie bowiem spraw, e emerytw majcych mieszkanie lub dom warte setki tysicy zotych, a rwnoczenie klepicych bied, bdzie w naszym kraju przybywa. Jednak mijay miesice, a Ministerstwo Finansw cigle pracowao nad zaoeniami do projektu stosownej ustawy. Mona tumaczy to tym, e resort konsultowa proponowane rozwizania z wieloma instytucjami i organizacjami, a te zgaszay swoje zastrzeenia. Wiele wskazuje jednak na to, e te prace dobiegy wreszcie koca. W ministerstwie dowiedzielimy si, e jest szansa, e nowy rzd jeszcze w tym roku przyjmie zaoenia do projektu, a wwczas jego napisaniem zajmie si Rzdowe Centrum Legislacji. W najlepszym razie projekt trafi do Sejmu na wiosn. Na uchwalenie ustawy trzeba bdzie poczeka kolejnych kilka miesicy. I jeszcze jedno – nawet jeli ustawa wejdzie w ycie pod koniec przyszego roku, banki bd potrzeboway prawdopodobnie co najmniej p roku na przygotowanie oferty kredytowej dla seniorw.

Uwaga! Raczej nie powinni sobie robi zbytnich nadziei ci, ktrzy maj mao atrakcyjne mieszkania, np. w maych miastach albo w budynkach bdcych w tragicznym stanie. Ponadto nawet w tych krajach, w ktrych banki od dawna oferuj odwrcony kredyt hipoteczny, jest on stosunkowo mao popularny. Z opublikowanego w 2009 r. raportu Komisji Europejskiej „Study on Equity Release Schemes in the EU” wynika, e np. w Wielkiej Brytanii, gdzie tego typu produkt bankowy jest najbardziej rozwinity, skorzystao ze zaledwie 33 tys. klientw. Natomiast ok. 14,6 tys. osb zdecydowao si na doywotni rent w zamian za nieruchomo. W innych krajach nie ma centralnych baz danych, wic s one mao wiarygodne. Z bada ankietowych wynika, e np. w Niemczech zawarto zaledwie sto umw na odwrcony kredyt hipoteczny.

Jednak moe to wynika take z tego, e wiadczenia brytyjskich i niemieckich emerytw s stosunkowo wysokie, a na pewno kilkukrotnie wysze ni polskich. Ponadto u nas mao kto oszczdza z myl o emeryturze. Dla wielu rdem dodatkowego dochodu mog by wic tylko ich mieszkania i domy.

Pod nadzorem pastwa

Aby system by dla seniorw bezpieczny, odwrconego kredytu hipotecznego bd mogy udziela wycznie banki, ktre podlegaj Komisji Nadzoru Finansowego. Badania pokazuj, e ponad poowa Polakw ufa bankom. Dla porwnania – fundusze ciesz si o poow mniejszym zaufaniem.

Wane jest te to, e kredytobiorca a do mierci pozostanie wacicielem lub wspwacicielem nieruchomoci, jeli bdzie respektowa warunki umowy z bankiem. Ten bdzie wymaga przede wszystkim utrzymywania nieruchomoci w naleytym stanie technicznym, terminowego uiszczania podatkw i obowizkowych opat z tym zwizanych, ubezpieczenia jej od zdarze losowych.

A jeli staruszek, np. wskutek choroby, przestanie paci komorne? Najpierw bank poprosi go o uregulowanie nalenoci. Jeli to nie odniesie skutku, zaproponuje, by kredytobiorca udzieli penomocnictwa do wykonywania obowizkw w jego imieniu. Penomocnictwo bdzie mogo by w kadej chwili odwoane. A jeli senior odmwi udzielenia bankowi penomocnictwa? Dopiero wwczas ten mgby wypowiedzie umow odwrconego kredytu hipotecznego. Moe to oznacza przejcie mieszkania przez bank jeszcze za ycia tej osoby, a nawet jej eksmisj do lokalu socjalnego.

Kredyt bez wzgldu na wiek

Zamy, e o taki kredyt ubiega si maestwo. Jeli np. mieszkanie jest jego wsplnym majtkiem, umow z bankiem maonkowie podpisz wsplnie. W przypadku mierci jednego z nich wdowa lub wdowiec bd mogli zajmowa mieszkanie lub dom, a bank wypaci obiecane pienidze.

Wysoko odwrconego kredytu hipotecznego ma zalee przede wszystkim od wartoci nieruchomoci, ktr wyceni rzeczoznawca majtkowy. Bank na podstawie tej wyceny i wasnej oceny ryzyka zaproponuje kredyt. Prawdopodobnie signie on mniej wicej poowy aktualnej wartoci mieszkania lub domu. Do uzgodnienia bdzie te forma wypaty kredytu – czy bdzie to jednorazowy przelew na konto, linia kredytowa do wykorzystania w okrelonym czasie czy comiesiczna rata wypacana np. przez 15 lat. Tego typu wiadczenie ma nie by objte podatkiem dochodowym.

Ustawa nie narzuci adnego limitu wieku kredytobiorcw. Teoretycznie bdzie wic mg sign po odwrcony kredyt hipoteczny np. czterdziestolatek. Banki prawdopodobnie bd jednak wymagay ukoczenia co najmniej 60 lat.

Uwaga! Jeeli po zawarciu umowy z bankiem kredytobiorca uzna, e nie bya to dobra decyzja, bdzie mia prawo od niej odstpi w cigu 30 dni. Take w sytuacji, gdyby emeryt trafi szstk w lotto lub gdyby rodzina zdecydowaa si mu pomaga, bdzie mg spaci bank, a ten nie wemie ani zotwki z tytuu karnej prowizji.

Emerytura wiksza nawet o poow

W firmie Home Broker „Doradcy Finansowi” sprbowano policzy, ile moe wynie wysoko odwrconego kredytu hipotecznego. Analitycy zaoyli, e warto nieruchomoci wynosi 300 tys. z, a bank wypaca wiadczenie co miesic. Przyjli rwnie – na podstawie tabeli przecitnej dugoci ycia osb w wieku 60 lat – e kobieta miaaby je pobiera przez 23 lata, a mczyzna – przez 18 lat. W Home Broker zastrzegaj, e analitycy skorzystali z metodologii stosowanej w Stanach Zjednoczonych, gdzie odwrcona hipoteka funkcjonuje od blisko p wieku. Ponadto do oblicze przyjli, e oprocentowanie odwrconego kredytu hipotecznego wynosi 6 proc. Z ich oblicze wynika, e mczyzna, w zalenoci od zastosowanej metody kalkulacji, moe liczy na 790-860 z miesicznie, kobieta za – na 520-580 z. A to oznacza, e przez 18 lat bank „wykupuje” od mczyzny nieruchomo wart dzi 300 tys. z, spacajc 155 tys. z (52 proc. jej obecnej wartoci), kobiecie natomiast przez 23 lata wypaci 160 tys. z (53 proc.). Analitycy przyznaj, e te szacunki prezentuj si znacznie lepiej, jeli odnie je do wysokoci przecitnej emerytury z ZUS (ok. 1672 z). Dodatkowe wiadczenie z tytuu odwrconej hipoteki podniosoby wic rodki, jakie otrzymuje emeryt, o ponad poow w przypadku mczyzny i o ponad jedn trzeci w przypadku kobiety. Przypomnijmy, e zalet odwrconego kredytu hipotecznego jest to, e ma by zwolniony z podatku dochodowego.

Diabe tkwi w szczegach

Analitycy w swoich obliczeniach nie uwzgldnili dodatkowych kosztw, na przykad prowizji czy ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Te kwestie ustawa pozostawi rynkowi. Atrakcyjno kredytu bdzie wic w duym stopniu zaleaa do tego, ile bankw zdecyduje si go udziela. eby uatwi seniorom porwnanie poszczeglnych ofert, banki bd musiay przedstawi im na pimie arkusz informacyjny, w ktrym znajd si wszystkie szczegy dotyczce kredytu, zwaszcza jego kosztu, a take informacje o prawach i obowizkach kredytobiorcy.

Spadkobiercy nie zostan na lodzie

Po mierci kredytobiorcy (obojga maonkw) bank nie od razu przejmie nieruchomo. Przez rok pierwszestwo bd mieli spadkobiercy. Jeli w tym czasie zwrc bankowi kredyt wraz z odsetkami, zachowaj nieruchomo. Mona sobie wyobrazi sytuacj, w ktrej samotny emeryt umiera np. po kilku miesicach od zawarcia umowy kredytowej. W tym czasie bank wypaci mu niewielk cz kredytu. Spadkobiercom zmarego bdzie si wic opacao spaci bank, aby odzyska nieruchomo wart o wiele wicej.

Article source: http://wyborcza.biz/finanse/1,105684,10650963,Gdy_emerytura_zbyt_niska.html